Une juste information avec ce très bon article écrit par Maïlys Honoré et publié dans la revue « FAIRE CONSTRUIRE SA MAISON » de février 2009.

TERRAIN ISOLE : LA LIBERTE EN TOUTE SECURITE

Pas de maison sans terrain !
Mais pour bien acheter, quelques vérifications s’imposent : constructibilité, nature du sol, viabilisation, bornage, règles d’urbanisme … conseils pour dénicher le bon endroit sans se tromper.

On parle d’un terrain isolé ou en secteur diffus dès lors qu’il est situé hors lotissement, c'est-à-dire lorsqu’il ne provient pas de la division d’un même bien. Ce type de parcelle offre bien des libertés, à condition de prendre quelques précautions. En effet, rien ne vous garantie que la parcelle convoitée est constructible, viabilisée ou encore bornée, ni même que la nature du sol supportera la maison et que les règles d’urbanisme en vigueur autoriseront l’architecture envisagée. Un détour par la mairie et quelques investigations sont de rigueur, sous peine de voir votre projet s’effondrer ou sérieusement modifié.

RECHERCHE TERRAIN DESESPEREMENT

Quand on veut construire sa maison, on cherche forcément un terrain … constructible ! Depuis la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), de nombreuses communes ont élaboré un PLU (Plan local d’urbanisme), qui remplace de POS, le Plan d’occupation du sol. La répartition des différentes zones peut avoir changé et il convient de s’assurer que la parcelle n’est pas située en secteur protégé, ou encore en zone agricole. Le PLU, ou à défaut la carte communale, précise toutes ces informations. II est consultable à la mairie ou à la DDE (Direction départementale de l’équipement). Lorsque vous êtes sûr de la constructibilité du terrain, profitez de votre visite pour vous renseigner également sur les règles d’urbanisme. En effet, on ne construit pas n’importe quoi, n’importe où. Chaque projet s’intègre à un environnement déjà existant, qu’il soit urbain, rural ou naturel, et doit être en adéquation avec les objectifs d’aménagement et d’occupation des sols visés par les collectivités publiques. La commune peut vous imposer des règles concernant les conditions de l’occupation des sols, comme la localisation et la desserte des constructions, leur implantation et leur volume, ou l’aspect extérieur des bâtiments.
Il existe encore des servitudes d’utilité publique que peuvent limiter votre occupation du sol. Certaines sont relatives à la conservation du patrimoine, comme la protection des réserves naturelles, des zones agricoles protégées, des monuments historiques ou encore des secteurs sauvegardés. D’autres, relatives à l’utilisation de certaines ressources et d’équipements, permettent, par exemple, à la commune de faire passer des lignes électriques aériennes au dessus des propriétés privées ou d’y enterrer des canalisations souterraines de gaz. Les servitudes relatives à la salubrité publique, comme le Plan de prévention des risques naturels, permettent d’imposer des règles de construction spécifiques. Par exemple, si votre terrain est situé dans une zone connue pour ses risques d’inondation ou de mouvements de terrain (dus à la présence d’anciennes carrières par exemple), la taille des fondations est imposée. Pour plus de tranquillité, pensez au certificat.

BORNE OU PAS ?

Un titre de propriété garantit la possession d’un bien, mais il ne certifie pas les limites du terrain convoité, ni sa superficie réelle ? Seul un bornage réalisé par un géomètre expert peut les assurer ! Cette opération a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur la parcelle les limites d’une propriété. Comment ? Grâce à l’ensemble des documents disponibles comme les plans, le cadastre, les titres de propriété, les marques de possession, les coutumes locales, les déclarations de témoins ou encore la nature des lieux (murs, clôtures, fossés …). Le géomètre expert matérialise alors, en présence des propriétaires concernés, les limites définitives du terrain en posant des bornes. Une fois accepté par tous, le bornage est opposable aux signataires et à leurs ayants droit. Mais pourquoi est-il aussi important de connaître les limites précises de sa parcelle ? Parce que de l’exactitude de ces renseignements, dépend la superficie maximale constructible de votre future maison ! En effet, un Coefficient d’occupation du sol (Cos) peut être fixé, et ce en fonction de la taille initiale de terrain. Par exemple, pour un Cos de 0,3 pour une parcelle de 800 m², vous serez autorisé à construire une habitation de 240 m² (800 x 0,3) de surface hors œuvre nette (Shon). Mais si la superficie de la parcelle ne résulte pas d’un bornage, il ne peut que vous perdiez des mètres carrés ! Si par exemple la taille réelle du terrain est de 840 m², et non de 800 m², vous pourrez construire une maison plus grande … de 12 m².

RACCORDEZ-VOUS
 
Avant de vous engager, vérifiez aussi la présence des réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone auprès des sociétés concessionnaires (EDF, GAZ, société concessionnaires des eaux …). Où sont-ils situés ? Deux cas de figure peuvent se présenter. Si les réseaux existent déjà sur le terrain, il n’y aura plus qu’à effectuer le raccordement à votre maison. En revanche, si les réseaux sont dispersés aux quatre coins de la parcelle ou s’ils ne bordent pas votre terrain, les frais de raccordement peuvent  très nettement alourdir la facture et occasionner de nombreux désagréments. Le constructeur ne peut s’occuper que du raccordement terrain/maison, mais si les réseaux sont situés plus loin sur le domaine public, ce sont les sociétés concessionnaires qui effectueront les travaux, à vos frais. Attention ! Dans ce cas, vous devez obtenir toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, notamment sur le terrain du voisin. Et pour plus de sécurité, ne vous contentez pas d’un accord verbal, et faites inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente du terrain.

ACCES FACILE

Toute maison nécessite un accès. Une évidence ? Oui, mais à ne pas négliger ! De lui dépend la facilité de vos allers et retours entre le monde extérieur et votre petit cocon. Un fossé entre le terrain et la route, une trop forte pente, ou encore une parcelle enclavée… Et ça peut vitre devenir l’enfer ! Pour chaque cas, il existe des solutions. Un chemin en épingles « gomme » le dénivelé d’une parcelle trop pentue. Une buse, cylindre de béton creux, sert de pont en permettant le passage des véhicules et des piétons entre la rue et le terrain tout en laissant les eaux s’écouler naturellement. Mieux vaut donc connaître et chiffrer ces petites modifications supplémentaires dès le départ, si vous voulez éviter la surprise des surcoûts à répétition.

CONSTRUIRE SUR DE BONNES BASES

Vous pensez avoir déniché un petit coin de paradis pour y construire votre maison, mais attention, un beau terrain n’est pas forcément synonyme de bon terrain. La nature du sol et les caractéristiques du sous sol peuvent vous empêcher de réaliser votre projet, ou vous imposer des surcoûts de construction, notamment pour les fondations, si vous ne voulez pas que les murs de votre maison se fissurent au bout de quelques années. Des investigations simples permettent de déceler les vices cachés d’un terrain, qu’ils soient d’origine géologique ou d’origine artificielle. Si la parcelle convoitée se situe allée de la source, non loin de la rue des Peupliers, il y a fort à parier que le terrain a les pieds dans l’eau. De même, l’impasse des Potiers et le passage des Carrières vous renseignent sur la probable présence d’argile et de cavités souterraines. Si vous remarquez des arbres et des poteaux électriques fortement penchés, c’est le signe d’un glissement de terrain. Un creux peut supposer l’existence d’une cavité souterraine, et des bosses peuvent indiquer que le terrain a été remblayé. L’observation des maisons alentour est également une niche d’informations. La présence de nombreux sous sols peut laisser supposer que vous vous trouvez dans un quartier inondable, et des fissures sur les façades des bâtiments que le sol est soumis à des tassements différentiels, dus à la présence d’argile. Si lors de vos investigations, vous avez décelé des choses suspectes, mieux vaut faire appel à un spécialiste : le géotechnicien. Grâce à l’étude de sol qu’il réalise, il peut définie le type de fondations adaptées au terrain et à la construction envisagée, ainsi que leurs dimensions. En moyenne, une étude de sol coûte 2 000 €, mais ce prix peut grimper jusqu’à 4 000 € dans certains cas, notamment si l’on tombe sur une carrière souterraine. Ces précieuses indications déterminent le prix global de la maison et évitent ainsi les surprises de dernière minute. Avec toutes ces informations en poche, vous pouvez maintenant acheter votre terrain sereinement.

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